TEl secretario de vivienda Robert Jenrick tomó su lugar en una cena conservadora de recaudación de fondos en el hotel Savoy en Londres con Richard Desmond, y vio un video promocional de un desarrollo planificado de £ 1 mil millones en el teléfono de Desmond: no era la primera vez que un desarrollador rico se acercaba a un político con el poder de bloquear o aprobar planes.
Históricamente, el sistema de planificación ha colocado a los desarrolladores y políticos en funciones de cazador furtivo y guardián de juegos. Pero en los últimos años, el mayor enfoque en las negociaciones financieras entre las autoridades públicas y los desarrolladores ha tomado decisiones simples de sí / no en transacciones más complejas, lo que genera preocupación por la falta de transparencia y vulnerabilidad del sistema a corrupción.
Después de años de austeridad, las juntas con problemas de liquidez se han vuelto más dependientes de los acuerdos de planificación con los desarrolladores para proporcionar viviendas asequibles y fondos para infraestructura comunitaria, como escuelas y centros de juego.
Fue esta financiarización de la planificación, en forma del Impuesto de Infraestructura Comunitaria (CIL), lo que atrapó a Jenrick y Desmond en el plan de este último para transformar una imprenta redundante en el este de Londres en un desarrollo dominado. al albergar £ 1 mil millones. CIL es una tarifa por metro cuadrado que las juntas pueden aplicar a grandes proyectos desde 2010.
La decisión de Jenrick de anular el rechazo del plan por parte del consejo local y la intervención para afectar la cantidad que la compañía de Desmond tendría que pagar por la infraestructura local lo ató a nudos. En un momento, tuvo que enviarle un mensaje de texto a Desmond que no podían conocer porque era importante "no dar la impresión de estar influenciado por los demandantes en los que podría tener un papel", reveló documentos.
Pero también instó a los funcionarios a acelerar el movimiento, aparentemente para ayudar a Desmond a evitar un costo adicional de 45 millones de libras de CIL. Finalmente tuvo que cancelar su propia aprobación, admitiendo que la decisión fue ilegal.
Las negociaciones multimillonarias como el pago CIL de Desmond son ahora la pieza central de muchas aplicaciones de planificación. Los acuerdos de la Sección 106, que abordan la cantidad de viviendas asequibles y otros beneficios comunitarios que los desarrolladores financiarán, han sido durante mucho tiempo la norma. Pero desde la planificación del gobierno de coalición para el cambio en 2012, los desarrolladores también han podido quejarse ante los planificadores de que sus demandas están consumiendo demasiado sus ganancias. Se les permite presentar estudios de viabilidad financiera, básicamente hojas de cálculo basadas en cifras a menudo especulativas y difíciles de verificar, que si gastan demasiado en viviendas asequibles, no ganarán suficiente dinero. Estos a menudo no se han hecho públicos.
En general, un sistema de planificación que anteriormente se enfocaba principalmente en el uso de la tierra se ha convertido mucho más en una cuestión de valor de la tierra.
Cada parte nombra consultores financieros para investigar cómo funciona la otra, creando "una carrera armamentista", según Bob Colenutt, autor de The Property Lobby, una investigación sobre la crisis de la vivienda.
"Las negociaciones continúan a puerta cerrada y miles de viviendas asequibles están en peligro", dijo. “Está nublado y no es transparente. También causa demoras cuando los desarrolladores se quejan de que no pueden proporcionar diagramas que cumplan con las políticas. "
El deseo de los desarrolladores de obtener el apoyo de políticos y funcionarios fuera de las reuniones del comité de planificación pública también ha generado consultores de cabildeo dedicados a persuadir a los miembros del comité de planificación y otros políticos para que apoyen los planes. sus clientes
Desmond, por ejemplo, utilizó la firma de cabildeo Thorncliffe para su proyecto en el este de Londres. Promete "ganar el apoyo de los políticos" para las solicitudes de planificación y reclama una tasa de éxito del 95% para obtener la aprobación. Su sitio web afirma que emplea consejeros electos y afirma que su equipo cumple con los más altos estándares éticos.
Una encuesta de The Guardian de 2018 encontró que casi 100 consejeros de la capital trabajaron para empresas inmobiliarias o consultores de cabildeo y comunicaciones involucrados en la planificación. Algunos también han servido en comités de planificación.
Un político que a menudo se reunía con estos consultores y sus clientes era Robert Davis, el ex presidente del comité de planificación para el Ayuntamiento de Westminster, que se entretuvo o recibió regalos casi 900 veces, a menudo de cifras de bienes raíces, incluidas empresas de cabildeo, entre 2012 y 2017. Grabó dos almuerzos en un día.
Negó cualquier irregularidad antes de renunciar a su puesto como jefe adjunto del consejo tras las revelaciones del Guardian.
Boris Johnson, quien cree que el asunto de Jenrick está "cerrado", ha estado familiarizado con el sistema de planificación desde sus ocho años como alcalde de Londres, cuando tenía el poder de aprobar o vetar grandes desarrollos. y negociar niveles de vivienda asequible.
"El sistema es un sistema comercial", dijo un desarrollador importante, que habló bajo condición de anonimato. “Cuando Ken Livingstone era alcalde de Londres, todos sabían que quería concluir la última parte del acuerdo. Aparecerías ante Ken y él haría negocios. "
Un plan que Johnson imaginó cuando era alcalde fue un plan de los hermanos multimillonarios Reuben para transformar la torre Millbank en Westminster en 200 apartamentos y un hotel de cinco estrellas con 150 habitaciones. Lo aprobó en abril de 2016 y concluyó que "el número máximo razonable de viviendas asequibles en este caso es cero".
Los desarrolladores levantaron las cejas cuando Desmond admitió que había presionado directamente a Jenrick, viéndolo como un objetivo personal.
"Como desarrollador, lo último que hace es hablar con el Secretario de Estado porque usted [controversy]"Dijo uno de ellos. "Sabes que no deberías acercarte a los políticos".
A nivel del tablero, es diferente. Se puede contactar a los funcionarios de la junta y a los presidentes de los comités de planificación antes de enviar las solicitudes de planificación. Los desarrolladores saben que tienen algo que los tableros necesitan con urgencia: dinero.
La presión sobre las juntas para usar la planificación para proporcionar fondos para invertir en servicios públicos solo se ha incrementado por la austeridad, dijo Nick Johnson, ex director del desarrollador de propiedades con sede en Manchester, Urban Splash. , haciéndolos "atentos a la posibilidad de planificar acuerdos para apoyar sus finanzas".
"Existe una tensión real", dijo. "Hay que preguntarse si son completamente objetivos sobre las decisiones que toman".
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